Ley de Alquileres: qué pasa en el mundo con el mercado inmobiliario y los casos que Buenos Aires puede mirar

El debate por la Ley de Alquileres está más instalado que nunca, en un contexto donde las rentas de los hogares suben más que la inflación y complica el bolsillo de todos los sectores. En ese sentido, el Gobierno apuesta por derogar la actual normativa, pero aún no se sabe cómo modificar esta reglamentación.

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En ese contexto, la Ciudad de Buenos Aires anunció un nuevo programa de facilidades para propietarios e inquilinos como busca de un “plan alivio” en el contexto actual. Sin embargo, las quejas por los “parches” mantienen a quienes buscan tener una vivienda en el plano de la incertidumbre.

Entre algunos de los puntos que anunció Horacio Rodríguez Larreta, señaló que va a haber un programa para financiar las garantías con hasta el 70% del seguro de caución, para que propietarios puedan usar ese seguro. Los inquilinos, de este modo, no necesitarían garantía propietaria y podrían afrontar el costo del seguro de caución.

Mientras que los inquilinos podrán acceder a un crédito para pagar la entrada a un costo de alquiler. Será para cubrir los gastos del primer mes de alquiler, depósito, mudanza y garantía. El monto máximo es de hasta 3 meses del valor del canon locativo mensual declarado por el solicitante.

Sin embargo, la discusión está sobre el centro de la escena respecto a lo que puede pasar con los alquileres en un futuro. En un hilo de Twitter, el economista Federico González Rouco señaló que “desde diciembre 2019, los alquileres subieron más que la inflación: 499% vs 349%”.

Con relación a lo que fue el inicio de 2023, marcó que “entre enero y febrero, volvimos a ver aumentos muy fuertes de los alquileres, que casi duplican a la inflación”. Se registraron aumentos del 9,5% mensual en promedio, es decir, de los $99 mil que se cobraban en enero, en marzo pasaron a valer 116 mil pesos.

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A eso debe sumarse, que en el primer trimestre de 2023 el aumento de los alquileres alcanzó una suba del 25,7%, es decir, cinco puntos porcentuales arriba de la proyección de la inflación, que para marzo alcanzará el 7%. En los últimos 12 meses el precio sube 118.6%, el mayor incremento interanual desde el inicio de la serie.

“El mercado locativo aún se encuentra a la espera de entender qué sucederá respecto al debate acerca de las modificaciones que puede llegar a tener la Ley de Alquileres vigente”, señaló en diálogo con Vía País, Leandro Molina, el director comercial de Zonaprop.

“La celeridad respecto a la resolución de este asunto es clave, ya que la incertidumbre respecto a las nuevas medidas que puedan llegar a ser tomadas impacta negativamente en el sector. Es imperioso contar con nuevas políticas que busquen regularizar la situación del mercado, especialmente en cuanto al plazo de contratos y la indexación de los valores de alquiler para lograr el acuerdo entre propietarios e inquilinos”, agregó.

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Los casos a los que Buenos Aires tiene que mirar

Uno de los grandes inconvenientes que destacan los especialistas en la Ciudad de Buenos Aires es la cantidad de viviendas vacías que hay. En parte se debe a que aquellos que tienen recursos para comprar una propiedad, principalmente en pozo, hace que tenga un factor de ahorro en el futuro.

Esto se acrecentó en un país donde la inflación anual es de tres dígitos y para colmo el poco favoritismo de la ley actual hacen que muchos no dejen esas propiedades para alquiler o habitadas. De acuerdo al Instituto de Vivienda de la Ciudad, hay más de 130 mil viviendas vacías en Buenos Aires.

Un caso parecido al actual de la capital ocurrió en Berlín, donde la inflación afectó el precio de los alquileres. En 2015 se sancionó una ley para frenar las subas e impuso precios máximos por zonas que podían superar hasta 10%, lo que apenas desaceleró el proceso, según los expertos.

Para 2020, otra medida puso un límite para los precios según el año de construcción del inmueble. Si bien los precios bajaron, la oferta se contrajo debido a que no era sostenible para los propietarios mantener sus unidades en el mercado restringido. En abril de 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el tope en el precio de los alquileres y la norma tuvo que derogarse.

Sudamérica y dos ejemplos cercanos

En Uruguay, para no irse tan lejos, los acuerdos están regidos por la Ley de Alquileres N°14.219. La misma establece que las partes pueden acordar condiciones del contrato libre y voluntariamente, con un precio en moneda nacional y con ajustes anualizados (cabe marcar que no tienen la inflación de Argentina).

“El plazo máximo con destino casa-habitación es de 2 años, con opción de un año de prórroga mientras que para los destinos industria y comercio se prevé un plazo de 5 años”, señaló Gonzalo Martínez Vargas, de Moebius Consultora, en diálogo con Infobae.

Justamente, los alquileres en la capital uruguaya están promediando entre los USD 415 y USD 3.000, dependiendo de la cantidad de ambientes y la zona en la que se busque la vivienda.

De acuerdo a lo que publicó el Gobierno de Uruguay, el arrendamiento reajusta cada 12 meses, existiendo 2 regímenes. Si el inicio del trámite del permiso de construcción de la vivienda, es anterior al 02/06/68, el reajuste se fracciona en cuatrimestres. En cambio, si es posterior a esa fecha, el reajuste es anual o puede quedar liberado al acuerdo entre las partes.

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Otro caso es el Chileno, donde para tener el alquiler de una vivienda, se puede acudir a dos opciones: la primera es una inmobiliaria o con el propietario directo. En este caso, los alquileres no están bajo una norma, por lo que es a libre ejercicio.

Actualmente, en Santiago es posible alquilar departamentos de 1 ambiente desde USD 300 por mes y los mismos se ajustan de acuerdo a la variación de la inflación. La duración de la mayoría de los contratos de alquileres es de 12 meses renovables por períodos similares.