El mercado inmobiliario en AMBA: “La situación actual resulta inédita”

Según un informe sobre la situación inmobiliaria realizado por Zonaprop, se registra una caída en términos reales del 40% en el valor de los inmuebles para la venta y una tendencia a la baja: “El piso no lo vemos”, destacaron.

Venta de departamentos en Ciudad de Buenos Aires: frente a la falta de transacciones, los precios cayeron un 7,7%

Pero en lo que respecta a los alquileres, la situación se presenta adversa tanto para el propietario como para el inquilino. La rentabilidad para el dueño del inmueble se encuentra en el orden del 1 1/2 y 2%, reflejando el piso más bajo de la historia.

Valor de los inmuebles a la baja y con tendencia negativa

La coyuntura actual del mercado inmobiliario resulta inédita, según lo explica el economista de Zonaprop, Rodrigo Lejtman: las propiedades a la venta se encuentran en los valores más bajos históricos, los alquileres en pico altos y con tendencia a la suba y, sin embargo, la demanda es exponencialmente mayor para alquilar antes que para comprar.

A esta situación se le tiene que sumar una práctica ilegal, pero que resulta cada vez más común: el ofrecimiento de contratos de alquiler en dólares, cuando en nuestro país no está permitido eso para períodos largos.

¿Cuál es el resquicio legal para llevar a cabo esta práctica? Se ofrecen alquileres temporarios, que sí están legalmente permitidos que se comercialicen en dólares, pero en vez de ser temporarios, se renuevan de forma permanente, convirtiendo así un vínculo en moneda extranjera que se extiende en el tiempo.

Un detalle no menor es que desde los informes de Zonaprop así como también los análisis que surgen de ellos, la moneda extranjera que se toma es un promedio entre el dólar oficial y el MEP.

¿Cuánto cuesta comprar un departamento?

En Ciudad de Buenos Aires, haciendo un promedio con respecto a la totalidad de los barrios, con la excepcionalidad de Puerto Madero, que tiene números radicalmente diferentes al resto de la capital federal (muchos más elevados), los precios en promedio oscilan en los siguientes valores:

• Departamento con balcón de 1 ambiente de 40 m2: U$S 93.607
• Departamento con balcón de 2 ambientes de 50 m2: U$S 112.844
• Departamento con balcón de 3 ambientes de 70 m2: U$S 158.225.

Trasladando estos valores al promedio del m2 a lo largo de los años, se refleja que este 2023 es el quinto año a la baja consecutivo de los precios.

• En 2012, en promedio, el m2 costaba en CABA U$S 2.135
• En 2017/18, en promedio, el m2 costaba en CABA U$S 2.800
• En 2022, en promedio, el m2 costaba en CABA U$S 2.151.

Esto significa que se volvió a valores similares a los que existían ocho años atrás, en 2015.

“El precio de los activos tiene mucho que ver con las expectativas a futuro”, comenta Lejtman. “Tanto resguardo de valor, el ladrillo parece no ser”.

Y entre otros factores, también destacan que los precios a la baja se deben muchas veces a la retasación. “En los últimos seis meses los avisos nuevos vienen con un precio menor al que estaban antes, esto empuja a la baja a los otros inmuebles”.

Además, y resulta un factor clave, los propietarios ya tienen cinco años de experiencia de la baja de los valores de sus propiedades, por lo que actualmente les resulta más sencillo a las inmobiliarias explicarles que deben bajar los precios si efectivamente quieren vender.

“Hoy, las inmobiliarias no toman a los clientes que no quieren vender (aquellos que no quieren bajar sus precios)”.

Mientras que en esa lógica de negociación entre vendedor y comprador, sigue existiendo esa cuestión de la rebaja del precio, la cual oscila entre un 5% y un 8% del total.

“En la actualidad, hay valores que lucen como una oportunidad”, cerraron.